โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต ยอดนิยม จุดเด่นของการซื้อคอนโด ซื้อบ้าน หลุดดาวน์

โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต ยอดนิยม property phuket เศรษฐกิจไม่ดีคือปัญหาใหญ่ทำให้คนที่กำลังผ่อนดาวน์บ้านหรือคอนโด เริ่มไมไหวกับภาระหน้าที่ อีกทั้งเรื่องค่าครองชีพแล้วก็การคลายที่พักที่อาศัย รวมทั้งบางทีอาจรวมทั้งผู้ที่ได้ยื่นขอสินเชื่อกับแบงค์แต่ว่ากู้ไม่ผ่าน กระทั่งเป็นเหตุให้เกิดการเกิด “บ้าน คอนโด หลุดดาวน์” ที่เริ่มมีให้มองเห็นอีกทั้งในรายงานยอดจำหน่ายของบางบริษัทที่จู่ๆยอดจำหน่ายก็ลดฮวบไปซนๆสอดคล้องกับแคมเปญการตลาดที่เริ่มมองเห็นโปรฯ แรงๆของผลิตภัณฑ์หลุดดาวน์เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แต่ว่าในวิกฤติของคนกรุ๊ปหนึ่งก็เป็นจังหวะของคนอีกกรุ๊ปที่กำลังจะได้จับจ่ายซื้อของถูกจำพวกไม่ทันตั้งตัว

โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต ยอดนิยม

กู้ไม่ผ่านเป็นปัญหาและก็ต้นเหตุ

ตอน 1-2 ปีที่ผ่านมาก่อนหน้านี้คนดาวน์บ้าน ดาวน์คอนโด มีปัญหากู้ไม่ผ่านกันมากมาย จำนวนจากบางโครงงานพบว่ารูปร่างลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านมากถึง 20-30% โดยเฉพาะบ้านแล้วก็คอนโดระดับราคาปานกลางถึงข้างล่างเปอรเซ็นต์จะยิ่งมากมาย

รวมทั้งเมื่อเทียบเคียงระหว่างโครงงานบ้านรวมทั้งแผนการคอนโด ก็จะพบว่าลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านส่วนมากจะเป็นคอนโด มากยิ่งกว่าบ้าน ต้นสายปลายเหตุส่วนหนึ่งส่วนใดเกี่ยวโยงจากช่วงเวลาสำหรับในการผ่อนดาวน์ ด้วยเหตุว่าโครงงานคอนโด จะมีระยะผ่อนดาวน์เป็นเวลายาวนานกว่าบ้าน ซึ่งทั่วๆไปหากเป็นคอนโด โลว์ไรส์ก็จำต้องผ่อนอย่างต่ำ 15-20 เดือน ในขณะถ้าเกิดเป็นไฮไรส์อย่างตํ่าก็จะต้อง 2 ปี ในขณะที่กำลังผ่อนดาวน์บางทีอาจกำเนิดปัญหาเกี่ยวกับการเงินทำให้จะต้องตกลงใจทิ้งดาวน์ หรือบางคราวบางทีอาจเป็นการปฏิบัติที่ไม่ตั้งใจหรือพลาด ดังเช่นว่า ไปสร้างหนี้สินเพิ่ม จนถึงทำให้มีปัญหาตอนที่จำต้องยื่นกู้ ทั้งที่ตอนจองซื้อไม่มีปัญหาการ Pre-approved

หัวข้อนี้สำคัญ เนื่องจากแบงค์เองก็เตือนอยู่เป็นประจำว่าในระหว่างผ่อนดาวน์ขอความกรุณาปรานีอย่าไปสร้างหนี้สินเพิ่ม หรือไปทำอะไรที่ทำให้เกิดผลเสียต่อเครดิต แล้วก็เฉพาะอย่างยิ่งตอนใกล้ยื่นกู้ยิ่งต้องระมัดระวังให้มากมาย เนื่องจากพฤติกรรมหลายๆอย่างสามารถตีความหมายได้ว่าพวกเรากำลังเจอปัญหาทางด้านการเงินได้

ส่วนกรณีการคลายบ้านไม่ค่อยคือปัญหา property phuket เพราะว่าส่วนมากผู้เดียวนี้เป็นบ้านที่สร้างแทบเสร็จแทบทั้งสิ้น ระยะผ่อนดาวน์มีน้อย วิธีแบบนี้บังคับให้ผู้บริโภคจะต้องเตรียมความพร้อมมาอย่างดีเยี่ยม โดยหลายๆโครงงานถึงกับขนาดจองปุบปับให้จัดเตรียมเรื่องยื่นกู้ได้เลย ถ้าเกิดเตรียมความพร้อมมาดีก็ไม่มีปัญหา แต่ว่าถ้าเกิดไม่พร้อมก็จบเช่นเดียวกัน

บ้านหลุดดาวน์“ส้มตก” ผู้บริโภคมือรอง

แต่ละบริษัทมีวิธีการแก้ปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่าน หรือผลิตภัณฑ์หลุดดาวน์ต่างๆนาๆ โอกาสของผู้บริโภคก็เลยแตกต่างกัน บางบริษัทมีแผนการอยู่ในมือหลายโครงงาน หลายทำเลที่ตั้ง อาจมีลู่ทางให้กับลูกค้าได้มากกว่า เป็นต้นว่า เปลี่ยนที่ดิน เปลี่ยนแปลงทำเลที่ตั้ง เพื่อไปเอาข้างหลังที่ถูกกว่า เพื่อจะได้ได้โอกาสสำหรับการกู้ผ่านมากยิ่งกว่า แต่ว่าถ้าหากมีอยู่โครงงานเดียวจะไม่สามารถที่จะใช้แนวทางลักษณะนี้ได้

นอกนั้นข้อตกลงของข้อตกลงของผู้ประกอบกิจการก็ต่างกัน ได้แก่ บางบริษัทยอมคืนเงินดาวน์โดยไม่มีเงื่อนไข แม้กระนั้นบางบริษัทหากกู้ไม่ผ่านก็หมายคือผู้บริโภคสูญเงินดาวน์ทั้งปวง ประเด็นนี้ก็สำคัญที่ผู้บริโภคจึงควรเรียนรู้ให้ดีก่อนซื้อหรือลงลายลักษณ์อักษร

อย่างไรก็ดีไม่ว่าจะโดยแนวทางใด เมื่อมีบ้านหลุดดาวน์อย่างไรผู้ครอบครองแผนการก็จะต้องนำบ้านข้างหลังนั้นออกมาขายใหม่ ซึ่งจะขายโดยยุทธวิธีการขายแบบไหนก็อีกหนึ่งเรื่อง

แต่ว่าส่วนมากแล้วมักเอามาขาย “ลด” เพื่อจะได้จบแผนการไวๆซึ่งถ้าเป็นแผนการที่ยึดเงินดาวน์มาจากผู้ซื้อมือแรกบริษัทก็จะมีหนทางทำการตลาดได้มาก เนื่องจากมีเงินดาวน์ที่ได้มาฟรีๆกักตุนไว้แล้ว 5-10% ของราคาบ้าน ซึ่งนี่ก็เป็นช่องทางที่เกิดขึ้นอยู่กับผู้บริโภคมือต่อไป

ด้วยเหตุนี้ในวิฤกว่ากล่าวของคนบางกรุ๊ปยอมเป็นจังหวะของคนอีกกรุ๊ป โดยยิ่งไปกว่านั้นกับผู้ที่มีความพร้อมเพรียงอยู่เสมอเวลา

คอนโดห้อง “หลุดดาวน์ / หลุดโอน” แสดงอะไร?

ในรอบปีที่ล่วงเลยไป แม้ว่าจะมีแผนการคอนโดมากไม่น้อยเลยทีเดียวมายแถลงปิดวิธีขาย 100% ตั้งแต่รอบ village phuket PreSales ไหมนานภายหลังรอบ Grand Opening แต่ว่าเมื่อถึงตอนที่โครงงานก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ถึงเวลาโอนห้อง คนซื้อนิดหน่อยเลือกที่จะเบี้ยวนัดหมาย ไม่มารับโอน กำเนิดปัญหากำเนิดปัญหาห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ทำให้ปริมาณยูนิตบางส่วนปริมาณนั้นจำเป็นต้องคืนกลับมาค้างสต๊อกในมือของดิเวลลอปเปอร์ เพื่อจะต้องระบายต่อ

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน เป็นยังไง?

ห้องหลุดดาวน์หมายถึงทรัพย์สิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีการจ่ายเงินจองหรือเงินลงลายลักษณ์อักษรจำหน่ายระหว่างผู้บริโภคไปแล้ว โดยในระยะแรกผู้บริโภคจะกระทำการผ่อนจ่ายไปก่อนระยะหนึ่ง ถ้าเกิดคนซื้อกำเนิดสถานการณ์ขาดความเกี่ยวตัวด้านการเงินบางประการในตอนผ่อนดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้ว ทำให้ไม่สามารถที่จะผ่อนยอดดาวน์ถัดไปได้ตามช่วงเวลาที่ระบุ ห้องที่จองไปแล้วจะคืนกลับไปอยู่ในสต๊อกของดิเวลลอปเปอร์ เป็น “ห้องหลุดดาวน์”

ห้องหลุดโอนหมายถึงห้องที่เมื่อถึงเวลาที่โครงงานก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ แล้วก็จัดแจงโอนกรรมสิทธิ์ให้กับคนซื้อ หากแม้ผู้บริโภคจะผ่อนเงินดาวน์ครบตามวงเงินดาวน์และก็ช่วงเวลาที่กำหนดไว้ แต่ว่ามีข้อขัดแย้งบางประการทำให้ไม่อาจจะกระทำโอนได้ ซึ่งโดยมากจะเป็นการลงนามกู้หนี้ยืมสินกับแบงค์ไม่ผ่าน ทำให้ไม่มีวงเงินที่จะกระทำผ่อนค่าทรัพย์สินที่เหลือถัดไปได้ ห้องจะยังค้างสต๊อกในมือของดิเวลลอปเปอร์ เป็น “ห้องหลุดโอน” นั้นเอง

โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต ยอดนิยม

ความไม่พร้อมเรื่องการเงินเป็นสิ่งที่ทำให้เกิดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ความไม่ชัดแจ้งของต่างประเทศก็มีส่วน

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ในฝั่งคนซื้อคนไทยส่วนใหญ่มักมีต้นเหตุมาจากปัญหาความไม่มั่นคงทางด้านการเงินอีกทั้งจากภาระหน้าที่รายจ่ายรัดตัว หรือการมีหนี้ พลูวิลล่าภูเก็ต ทำให้กู้กับแบงค์ไม่ผ่านเมื่อถึงรอบโอน รวมทั้ง

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ในฝั่งคนซื้อที่เป็นฝรั่งซึ่งจำนวนมากบางครั้งก็อาจจะตั้งมั่นซื้อเพื่อลงทุน แต่ว่าบางทีอาจกำเนิดขาดความคล่องตัวทางด้านการเงินที่ประเทศภูมิลำเนา หรือพินิจพิเคราะห์แล้วว่าคอนโดที่ซื้อไม่คุ้มที่จะลงทุนต่อ เมื่อถึงเวลารับโอนก็ไม่มาตามนัด ปลดปล่อยให้เป็นห้องเหลือสต๊อกจนถึงกำเนิดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน คือปัญหาให้ Developer ถัดไป

ยอดจำหน่ายรอบ PreSale ชี้วัดมิได้ ท้ายที่สุดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน

ถือได้ว่าเป็นบทเรียนให้บรรดาดิเวลลอปเปอร์แล้วก็สถาบันการเงินจำเป็นต้องปรับพฤติกรรมขนานใหญ่ นอกเหนือจากการรีบระบายห้องค้างสต๊อกด้วยโปรโมชั่นสนับสนุนแนวทางการขายต่างๆแล้ว แบงค์ต่างๆก็ครัดเคร่งสำหรับเพื่อการปลดปล่อยกู้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆเพื่อลดการเกินหนี้สูญ รวมทั้งมาตรการ LTV จากภาครัฐสำหรับเพื่อการกัดคนซื้อที่ยังไม่พร้อมออกไปจากระบบด้วย ส่วนตัวแผนการใหม่ๆที่จัดแจงจะเปิดตัวหรือปรับปรุงโครงงานใดๆก็ตามออกมาขาย โดยเปลี่ยนแปลงกลุ่มเป้าหมายที่เน้นย้ำกรุ๊ปคนซื้อ Real Demand ที่ปรารถนาอยู่เองมากขึ้นเรื่อยๆ รวมทั้งผู้บริโภคที่มีความพร้อมเพรียงทางด้านการเงินจริงๆ

ทั้งยังผู้พัฒนาต่างๆลดระดับ Segment ในแผนการใหม่ๆลง ให้ระดับราคายังเข้าถึงได้จริง รวมทั้งลดการเกิดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน แม้ว่าจะขายจองหมดแผนการในรอบ PreSale ก็ตาม ซึ่งด้วยสภาพเศรษฐกิจเดี๋ยวนี้ ถ้าโครงงานราคาแพงขึ้นต้นที่สูง ก็ยิ่งมีแนวโน้มเสี่ยงที่ผู้บริโภคนิดหน่อยโอนไม่ผ่าน หรือทิ้งโอนด้วยเหตุว่าแผนการมีแนวโน้มเสี่ยงที่จะไม่สร้างผลกำไรหรือบางทีอาจขาดทุนได้

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ผลในด้านที่ดี – ผลกระทบในทางร้ายอย่างไรกับตลาดคอนโด?

กรณีนี้หลายข้างมีความคิดเห็นว่าคนที่จะได้ประโยชน์สูงสุดจากสถานการณ์ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน เป็นผู้บริโภคที่มีความพร้อมเพรียงทางด้านการเงินมากพอ ที่ยังพึงพอใจในแผนการที่สร้างเสร็จใหม่ๆและก็มีห้องเหลือโอนดังกล่าวมาแล้วข้างต้น ทำให้ได้มองเห็นภาวะจริงของแผนการรวมทั้งทำเลที่ตั้งก่อนที่จะทำการตัดสินใจ รวมทั้งได้ห้องที่ราคาสัมผัสได้มากขึ้น ด้วยเหตุว่าดิเวลลอปเปอร์จำเป็นต้องออกมาตรการส่งเสริมแนวทางการขายและก็โปรโมชั่นลดแลกเปลี่ยนแจกแถมต่างๆมาดึงดูดคนซื้อ เพื่อระบายห้องค้างสต๊อกดังที่กล่าวมาข้างต้นพวกนี้

ในขณะที่คนที่ได้รับผลพวงนอกเหนือจากที่จะเป็นตัวดิเวลลอปเปอร์ที่ขายห้องได้ไม่หมดจริงๆแล้วก็จำต้องกดราคาเพื่อดึงความพอใจคนซื้อแล้ว ในส่วนของผู้บริโภคที่ปรารถนาเก็งกำไรเพื่อลงทุนจะมีปัญหาต่อการที่จะปลดปล่อยห้องมือสองเพื่อ ReSale ขายต่อ เพราะแม้ปรารถนาปลดปล่อยห้องในอาคารเดียวกันที่ยังมีห้องหลุดโอนอยู่ จะไม่อาจจะเรียกราคาขายต่อที่สูงไปกว่าราคาโปรโมชั่นของทางดิเวลลอปเปอร์ได้ เพราะเหตุว่าจะไม่ล่อใจคนซื้อต่อ Phuket Villas ซ้ำยังเลวร้ายยิ่งไปกว่านั้นในบางคราวก็บางทีอาจจะจำต้องกดราคากระทั่งเหลือเสมอตัวที่ซื้อรอบแรกอีกด้วย

เว้นเสียแต่ ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน จะสะท้อนให้มองเห็นภาวะของคอนโดแต่ละโครงงานแล้ว ยังรำให้มองเห็นถึงสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเวลานี้ด้วย สำหรับคนไหนที่กำลังคิดจะซื้อห้องเพื่อพักอาศัยหรือปลดปล่อยเช่าก็คำนวณกำลังสำหรับเพื่อการจ่ายและชำระหนี้ด้วยนะ จะได้ไม่กำเนิดปัญหาห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอนอีก

ต้นเหตุสำคัญๆที่นำมาซึ่งบ้านแล้วก็คอนโดหลุดดาวน์

วันนี้พวกเรามาหามูลเหตุเพราะเหตุใด บ้านรวมทั้งคอนโด หลุดดาวน์ ถึงเกิดขึ้นเสมอๆในตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา โดยแผนการที่หลุดดาวน์นั้นโดยมากก็มาจากผู้ครอบครองโครงงานด้วยตัวเองที่อยากทำปลดปล่อยบ้านและก็คอนโดออกไปให้เยอะที่สุด ทำให้คนที่ปรารถนาซื้อบ้านในราคาที่ถูกลงกว่าจากธรรมดาบวกโปรโมชั่นต่างๆอีกเยอะมากเพื่อดึงผู้บริโภคมาทำซื้อบ้านและก็คอนโดในแผนการนั้นเองทำให้เกิดเรื่องที่ดีสำหรับผู้บริโภค แต่ว่าเป็นข่าวร้ายสำหรับผู้ประกอบ เพราะฉะนั้นในวันนี้พวกเราจะพาไปดู5 มูลเหตุสำคัญๆที่กระตุ้นแล้วส่งผลให้มีการเกิดบ้านรวมทั้งคอนโดหลุดดาวน์กัน

กู้ไม่ผ่าน

ต้นสายปลายเหตุบ้านและก็คอนโดหลุดดาวน์ นี้จำนวนมากนั้นจะมีต้นเหตุจากการ กู้ กู้ไม่ผ่านนี้เป็นต้นเหตุสำคัญๆเลยเพราะมีต้นเหตุมาจากจากช่วงเวลาสำหรับเพื่อการผ่อนดาวน์ ด้วยเหตุว่าโครงงานบ้านและก็คอนโด จะมีระยะผ่อนเริ่มอย่างต่ำ 15-20 เดือน และก็ในขณะที่กำลังผ่อนดาวน์บางทีอาจกำเนิดปัญหาที่เกิดขึ้นกับการเงินทำให้จำเป็นต้องตกลงใจทิ้งดาวน์หรือครั้งคราวบางทีอาจ ไปสร้างหนี้สินเพิ่ม จนถึงทำให้มีปัญหาในตอนที่จำต้องยื่นกู้ ถึงแม้ว่าตอนจองซื้อไม่มีปัญหาการ Pre-approved นั้นเอง ด้วยเหตุนั้นพวกเราก็ควรจะไม่เพียรพยายามไปสร้างหนี้สินเพิ่ม ไปค้ํารับรอง หรือไปทำอะไรที่มีผลกระทบต่อเครดิต เนื่องจากว่าความประพฤติปฏิบัติที่กล่าวไปนั้น แบงค์จะเห็นว่าพวกเรากำลังประสบปัญหาทางด้านการเงินและก็จะไม่ยินยอมปลดปล่อยให้กู้

ยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองแผนการ

ปัจจัยยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองโครงงาน หัวข้อนี้เกิดเรื่องจริงที่ปวดสำหรับผู้บริโภคบ้านเป็นรายแรกๆด้วยเหตุว่าผู้ครอบครองโครงงานส่วนมากต้องการที่จะปลดปล่อยบ้านทุกๆหน่วยของโครงงานออกให้ไวแล้วก็เร็วที่สุดเท่าที่ผู้ครอบครองแผนการจะทำเป็น โดยการออกโปรลดให้ถูกลงมามากมายเพื่อกระตุ้นยอดจำหน่ายนานับประการนั้นเอง นั้นเป็นต้นเหตุให้คนจองก่อนหน้าที่ผ่านมายกเลิกคำสัญญาจองซื้อท้ายที่สุด

มูลเหตุยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองโครงงาน หัวข้อนี้เกิดเรื่องจริงที่ปวดสำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นรายแรกๆเพราะเหตุว่าผู้ครอบครองแผนการโดยมากต้องการที่จะปลดปล่อยบ้านทุกๆหน่วยของแผนการออกให้ไวรวมทั้งเร็วที่สุดเท่าที่ผู้ครอบครองแผนการจะทำเป็น โดยการออกโปรลดให้ถูกลงมามากมายเพื่อกระตุ้นยอดจำหน่ายแตกต่างกันไปนั้นเอง นั้นเป็นต้นเหตุให้คนจองก่อนหน้านี้ที่ผ่านมายกเลิกคำสัญญาจองซื้อสุดท้าย

ทำเลที่ตั้งแผนการใหม่งามกว่าเดิม

ต้นสายปลายเหตุทำเลที่ตั้งแผนการใหม่งามกว่าเดิม ประเด็นนี้จำเป็นต้องบอกเลยว่าการจะเลือกซื้อหรือดาวน์บ้านแล้วก็คอนโดต่างๆควรจะมองดูให้ดีๆมองหลายๆโครงงานเพราะตลาดปัจจุบันนี้ครื้นเครงมากมายโดยที่ส่วนทางกับกำลังคนซื้อโดยยิ่งไปกว่านั้นคอนโดนี้ แผนการใหม่ๆเปิดตัวเกือบจะทุกเดือนผู้บริโภคก็เลยมีตัวเลือกมากมายกระทั่งบ้างครั้งคนยอมเสียตังค์ดาวน์เพื่อไปซื้อโครงการาใหม่บางครั้งก็อาจจะเพราะเหตุว่าราคาถูกยิ่งกว่าหรืออยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีมากยิ่งกว่ามากมายนั้นเอง

นักลงทุนที่ได้สิทธิ์ซื้อในราคาพิเศษก่อนกรุ๊ปลูกค้าทั่วๆไป

ต้นสายปลายเหตุนักลงทุนที่ได้สิทธิ์ซื้อในราคาพิเศษก่อนกรุ๊ปลูกค้าทั่วๆไปเสมอ โดยกลุ่มนี้ผู้ครอบครองโครงงานจะให้สิทธิ์สำหรับในการซื้อการเลือกห้องต่างๆก่อนผู้ซื้อทั่วๆไปแบบพวกเราโดยผู้ครอบครองแผนการบางครั้งอาจจะกำหนดให้ซื้อตั้งแต่ 5-10 ยูนิต เมื่อซื้อเสร็จและจะฝากขายผ่านตัวโครงงานเลยนั้นก็เนื่องจาก ไม่ต้อเสียภาระหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ทั้งผอง

คนขายบ้านไม่อาจจะผ่อนต่อไหว

ต้นสายปลายเหตุเป็นคนขายบ้านไม่อาจจะผ่อนต่อไหว แล้วกระทำประกาศขายบ้านเองโดยบางทีก็อาจจะให้พวกเราผ่อนต่อในที่เหลือโดยบางครั้งก็อาจจะจ่ายค่าส่วนต่างราวๆ แสนสองแสน ที่ผู้ซื้อเคยผ่อนไปก่อนแค่นั้น ยิ่งหากอยู่ในทำเลที่ตั้งไม่ดีด้วยแล้วราคายิ่งถูกเอาไปอีก